ചാര്‍ളി (കേരളാ ലാന്റ് കമ്മീഷന്‍ ഏജന്‍സ് അസോസിയേഷന്‍ സംസ്ഥാന സെക്രട്ടറി)/ടി.കെ സബീന
കേന്ദ്രസര്‍ക്കാരിന്റെ സാമ്പത്തിക പരിഷ്‌കരണ നയങ്ങളില്‍ പ്രതിസന്ധികളിലേക്ക് വീണുപോയ നിരവധി വ്യവസായ,സര്‍വീസ്,വ്യാപാരമേഖലകളുണ്ട്. ഇതില്‍ പ്രധാനപ്പെട്ട ഒരു മേഖലയാണ് റിയല്എസ്റ്റേറ്റ്. മുകളറ്റം മുതല്‍ താഴെതട്ടുവരെ പണത്തിന്റെ ക്രയവിക്രയങ്ങള്‍ നടക്കുകയും സമ്പദ് വ്യവസ്ഥയെ ചലനാത്മകമായി കാത്തുസൂക്ഷിക്കുകയും ചെയ്യുന്ന ഒരു മേഖലയാണിത്.നോട്ട് നിരോധനം അടക്കമുള്ള സാമ്പത്തിക പരിഷ്‌കരണനയങ്ങളും മരടിലെ അനധികൃത ഫ്‌ളാറ്റ് പൊളിച്ചുനീക്കിയ സുപ്രിംകോടതി നടപടിയുമൊക്കെ നേരിട്ട് ബാധിച്ചൊരു മേഖലയും റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് തന്നെ. കേരളത്തിലെ റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ വെല്ലുവിളികളെ കുറിച്ച് ഫിനാന്‍ഷ്യല്‍ വ്യൂസില്‍ സംസാരിക്കുകയാണ് റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരുടെ സംഘടനയായ കേരളാ ലാന്റ് കമ്മീഷന്‍ ഏജന്‍സ് അസോസിയേഷന്‍ സംസ്ഥാന സെക്രട്ടറി ചാര്‍ളി...
പുതിയ സാമ്പത്തിക സാഹചര്യത്തില്‍ കേരളത്തിലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയുടെ ഭാവി എന്താണ്?
നോട്ട് നിരോധനം മുതല്‍ നടപ്പാക്കികൊണ്ടിരിക്കുന്ന സാമ്പത്തികനയങ്ങള്‍ രാജ്യത്തെ റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് വന്‍ തിരിച്ചടികളാണ് നല്‍കികൊണ്ടിരിക്കുന്നത്. കേരളത്തില്‍ റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയുടെ പ്രതാപകാലമൊക്കെ അവസാനിച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്. കോടികള്‍ മറിഞ്ഞിരുന്ന റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് കച്ചവടത്തില്‍ ഇപ്പോള്‍ പേരിന് മാത്രാണ് എന്തെങ്കിലും ബിസിനസ് നടക്കുന്നത്. അതും ബാങ്ക് വായ്പയെടുത്ത് സ്വന്തമായി വീടുവെക്കാനായി അഞ്ച് സെന്റോ മൂന്നോ സെന്റോ ഭൂമി വാങ്ങുന്നവരുടെ കച്ചവടം മാത്രമായി ഇത് ചുരുങ്ങിയിട്ടുണ്ട്. അത്തരം കച്ചവടങ്ങളില്‍ പോലും സാമ്പത്തിക പ്രതിസന്ധി മൂലം ഏജന്റുമാരെ ഒഴിവാക്കിയാണ് വില്‍പ്പനകള്‍ നടക്കുന്നത്. റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരുടെ സ്ഥിതി അതീവ പരിതാപകരമാണ്.
നോട്ട് നിരോധനം എന്ത് പ്രതിസന്ധിയാണ് ഉണ്ടാക്കിയത്?
റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ നല്ലൊരു ശതമാനവും നികുതി അടക്കാത്ത പണം കൊണ്ടാണ് നടന്നിരുന്നത്. ഒരു ഇടപാടിന് 60 % കള്ളപ്പണവും 40% പണവുമായിരുന്നു ക്രയവിക്രയം ചെയ്യപ്പെട്ടിരുന്നത്. ഇത് മുന്‍കാലങ്ങളില്‍ ഭരിച്ച സര്‍ക്കാരുകളുടെ നയങ്ങള്‍ കാരണം വന്നുചേര്‍ന്നൊരു പ്രവണതയാണ്. ഉയര്‍ന്ന സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ഫീസുമൊക്കെ പ്രഖ്യാപിക്കുമ്പോള്‍ സാധാരണക്കാര്‍ക്ക് പോലും ഇവ താങ്ങാനാകുന്നില്ലന്ന കാര്യം സര്‍ക്കാര്‍ അവഗണിക്കുന്നു. കള്ളപ്പണം എന്ന പ്രവണത സമൂഹത്തില്‍ നന്നല്ലെങ്കിലും അതിനെതിരെ `ഒറ്റയടിക്ക് നിരോധനം കൊണ്ടുവരാതെ ഘട്ടംഘട്ടമായി പലവിധ നിയന്ത്രണങ്ങളിലൂടെയായിരുന്നു കൂച്ചുവിലങ്ങിടേണ്ടിയിരുന്നത്.
റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് തീര്‍ച്ചയായും കള്ളപ്പണത്തില്‍ കൂടി ഊന്നിയാണ് വളര്‍ന്നിരുന്നത്. വന്‍തോതിലുള്ള നികുതി ,രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ഫീസ് എന്നിവ ജനങ്ങള്‍ക്ക് താങ്ങാന്‍ സാധിക്കുന്നില്ല. അതുകൊണ്ടൊക്കെയാണ് ഈ മേഖലയില്‍ കള്ളപ്പണം ഒഴുകുന്നത്. മുന്‍സര്‍ക്കാരുകള്‍ അവംലബിച്ച നിലപാടുകളുടെ പാളിച്ചകളാണ് ഇതിന് കാരണം.എന്നാല്‍ ഒറ്റയടിക്ക് കഴുത്ത് പിടിച്ചു ഞെക്കിക്കൊല്ലാതെ സാവധാനം നിയന്ത്രണനടപടികള്‍ കൊണ്ടുവന്നിരുന്നുവെങ്കില്‍ ഈ പ്രവണ ഇല്ലാതാക്കുകയും സാമ്പത്തിക പ്രതിസന്ധികള്‍ ഒഴിവാക്കുകയും ചെയ്യാമായിരുന്നു. എന്നാല്‍ അതല്ല സംഭവിച്ചത്. അത് ഈ മേഖലയെ ആകെ തകര്‍ത്തുകളയുകയാണ് ഉണ്ടായത്. വന്‍കിട ബിസിനസുകള്‍ ഈ മേഖലയില്‍ നടന്നാല്‍ മാത്രമേ ചെറുകിട ബിസിനസുകളും അതുവഴി സാധാരണക്കാരുടെ പോക്കറ്റുകളിലും പണമെത്തുകയുള്ളൂ. റിയല്‍എസ്റ്റേറ്റിന്റെ തകര്‍ച്ചയാണ് ഇന്ന് നമ്മള്‍ അനുഭവിക്കുന്ന സാമ്പത്തിക മാന്ദ്യത്തിന് ഒരുപരിധിവരെ കാരണം.
മരടിലെ അനധികൃത ഫ്‌ളാറ്റ് പൊളിക്കല്‍ കേരളത്തിലെ റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് ഇടപാടുകളെ എങ്ങിനെ ബാധിക്കും?
മരടില്‍ അഞ്ച് ഫ്‌ളാറ്റുകള്‍ പൊളിച്ചു. പരിസ്ഥിതി നിയമങ്ങള്‍ ലംഘിച്ചതിനാണ് പൊളിച്ചത്. സര്‍ക്കാരിന്റെ എല്ലാകാര്യങ്ങളും ശരിയായാല്‍ മാത്രമേ എന്‍ഓസി ലഭിക്കുകയുള്ളൂ. അപ്പോള്‍ വാങ്ങുന്ന കസ്റ്റമേഴ്‌സ് ഈ സുരക്ഷ വിശ്വസിച്ചാണ മരടില്‍ ഫ്‌ളാറ്റുകള്‍ വാങ്ങിയത്. എന്നാല്‍ ഇല്ലാത്ത പണം ഉണ്ടാക്കി ഫ്‌ളാറ്റുകള്‍ വാങ്ങിയവര്‍ വഞ്ചിക്കപ്പെട്ടു. ബില്‍ഡേഴ്‌സ് നടത്തുന്ന നിയമപരമായ തെറ്റ് ഫ്‌ളാറ്റുകള്‍ വാങ്ങുന്നവര്‍ക്ക് തിരിച്ചറിയാന്‍ സാധിക്കുന്നില്ല. വഞ്ചിക്കപ്പെടുന്നതും പണം നഷ്ടപ്പെടുന്നതും ഇവരുടേതാണ്. മരടിലെ പൊളിക്കലോടു കൂടി ഇനി ഫ്‌ളാറ്റുകള്‍ വാങ്ങുന്നതില്‍ നിന്ന് ഉപഭോക്താക്കള്‍ പിന്‍വലിയുന്ന പ്രവണതയാണ് ഉണ്ടായിരിക്കുന്നത്. ആര്‍ക്കും വിശ്വസിച്ച് പണം ഇറക്കാന്‍ സാധിക്കില്ല. നാളെ എന്തെങ്കിലും വിധത്തിലുള്ള നിയമലംഘനമുണ്ടെന്ന് കണ്ടെത്തിയാല്‍ തങ്ങളുടെ പണം നഷ്ടമാകുമോ എന്ന ഭയം ഉപഭോക്താക്കളില്‍ സജീവമായിട്ടുണ്ട്. കേരളത്തില്‍ 1800 കെട്ടിടങ്ങള്‍ നിയമംലംഘിച്ചാണ് നിര്‍മിച്ചതെന്ന് പറയുന്നു. ഇവ പൊളിച്ചുനീക്കുമോ എന്ന ആശങ്കയും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലുള്ളവര്‍ക്കുണ്ട്.
നിക്ഷേപകരും വലിയ തോതില്‍ കേരളത്തില്‍ നിന്ന് പുറകോട്ട് പോകാന്‍ മരട് ഫ്‌ളാറ്റ് പൊളിക്കല്‍ കാരണമായിട്ടുണ്ട്. കേരളത്തില്‍ പണം മുടക്കാന്‍ തയ്യാറായി എത്തുന്നവര്‍ വന്‍തോതില്‍ പണമുള്ളവരല്ല,. വന്‍കിടക്കാരും ചെറുകിടക്കാരും കേരളത്തിന്റെ റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ ഇനി നിക്ഷേപമിറക്കാന്‍ കൂടുതല്‍ മടിക്കും. എന്നിരുന്നാലും നിര്‍മാണ പ്രവര്‍ത്തനങ്ങള്‍ സംസ്ഥാനത്ത് വേണ്ടിവരും.
റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയെ കുറിച്ച് എന്താണ് അഭിപ്രായം?
റെറ പര്‍ച്ചെയ്‌സറെ സംബന്ധിച്ച് ഗുണകരമായിരിക്കും. റെറയില്‍ രജിസ്ട്രര്‍ ചെയ്യുന്ന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികള്‍ കുറച്ചുകൂടി സുരക്ഷിതമായേക്കുമെന്ന് കരുതാം. പക്ഷെ ഒരു നിക്ഷേപകനെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം നിലവിലുള്ള പ്രതിസന്ധി മുറുകുകയാണ് ചെയ്യുക. കൂടുതല്‍ ചട്ടങ്ങള്‍ വൈന്റ് ചെയ്യുന്ന സ്ഥിതിയാണ് . നിക്ഷേപക സൗഹൃദമായിരിക്കില്ലെന്നാണ് പൊതുവേയുള്ള വിലയിരുത്തല്‍.
റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരുടെ ഭാവിയെന്ത്? പ്രതിസന്ധികളെന്തൊക്കെയാണ്
ഈ മേഖലയില്‍ ഒന്‍പത് ലക്ഷത്തോളം പേര്‍ പൂര്‍ണസമയവും റിയല്എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരാണ്. എന്നാല്‍ പാര്‍ട് ടൈം ഏജന്റുമാര്‍ ഇതിലധികം വരും. അത്യാവശ്യമുള്ള അല്ലെങ്കില്‍ വീട് വെക്കാനായി ലോണൊക്കെ എടുക്കുന്നവര്‍ മാത്രമാണ് ഇപ്പോള്‍ അഞ്ച് സെന്റോ മൂന്ന് സെന്റോ ഭൂമിമാത്രമാണ് വാങ്ങുന്നത്. അല്ലാതെ വന്‍കിട കച്ചവടമൊന്നും കൊച്ചിയില്‍ പോലും നടക്കുന്നില്ല.വന്‍കിട ബിസിനസ് നടന്നാലേ അത് താഴേ തട്ടിലുള്ളവരിലേക്കുകൂടി പണം എത്തുകയുള്ളൂ.അപ്പോള്‍ മാത്രമേ ചെറുകിട ബിസിനസുകളിലേക്കും പണം എത്തുകയുള്ളൂ. അത് നടക്കാത്തിടത്തോളം ഈ മേഖലയുടെ തിരിച്ചടി തുടരും.
അല്ലാത്തപക്ഷം കേന്ദ്രസര്‍ക്കാര്‍ അടിസ്ഥാന സൗകര്യ വികസനമേഖലയിലേക്കും ഹൗസിങ് പദ്ധതികള്‍ക്കും വേണ്ടി പണം വകയിരുത്തണം. സര്‍ക്കാര്‍ ഇപ്പോള്‍ പ്രഖ്യാപിച്ച 25000 കോടിരൂപയുടെ ലോണ്‍പദ്ധതി നടപ്പായാല്‍ ഗുണകരമാണ്. എന്നിരുന്നാലും അടുത്തെങ്ങും ഈ മേഖലയിലുള്ളവരുടെ പ്രതിസന്ധിക്ക് പരിഹാരമാകുമെന്ന് തോന്നുന്നില്ല.
നടക്കുന്ന ബിസിനസുകളില്‍ പോലും ഏജന്റുമാരെ കളിപ്പിക്കലുകളാണ് നടക്കുന്നത്. ഏജന്റുമാര്‍ ഒരു തൊഴിലാളിയെന്ന വിധത്തിലുള്ള അധികാരമില്ലാത്തതിനാല്‍ കച്ചവടം നടക്കുമ്പോള്‍ ബയറും സെല്ലറും തമ്മില്‍ ധാരണയുണ്ടാക്കി ഏജന്റുമാരെ അവസാനനിമിഷം തഴയുകയാണ്. ഏജന്റുമാര്‍ക്കായി സര്‍ക്കാര്‍ ഒരു ലേബര്‍ കാര്‍ഡ് നല്‍കണമെന്നാണ് ആവശ്യപ്പെടാനുള്ളത്. ഭൂ ഇടപാടുകളില്‍ ഈ തൊഴിലാളികളുടെ ജോലി സുരക്ഷ ഉറപ്പാക്കാന്‍ അതുമാത്രമാണ് വഴി. തൊഴിലാളിയായി സര്‍ക്കാര്‍ അംഗീകരിച്ചാല്‍ മാത്രമേ ഏജന്റുമാര്‍ക്ക് നിലനില്‍പ്പുള്ളൂ. അതിന് വേണ്ടിയുള്ള ആലോചനകള്‍ സംഘടന നടത്തിക്കൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്. തൊഴില്‍ സുരക്ഷ നേടിയെടുക്കാനായി ഭാവി പദ്ധതികള്‍ സംഘടന ആസൂത്രണം ചെയ്യുന്നുണ്ട്.
